הליך שכירת דירה לא מחייב ליווי משפטי, ואפילו מעטים השוכרים שטורחים לקחת שירותי עו"ד שילווה אותם בתהליך. לעיתים, החיסכון הכספי מתברר כטעות מצערת ויקרה. ננסה להאיר יחד מלכודות אפשריות, הכל מניסיונם של לקוחות שליוויתי לאורך השנים..

לפני שחותמים על חוזה שכירות לדירה, יש כמה דברים שכדאי מאוד לשים לב אליהם.

זהות המשכיר

1. שוכר שמגיע לחתום על הסכם שכירות נדרש להציג ולזהות את עצמו באמצעות תעודה מזהה בה מופיעה תמונתו. הדרישה בדרך כלל לא חלה על המשכיר וזו טעות. שוכר יוצא מנקודת הנחה שהמשכיר הוא אכן האדם שמציג עצמו בפניו, אבל – זה לא בהכרח נכון. ההמלצה הראשונה – בקשו מהמשכיר לצרף צילום תעודת זהות להסכם השכירות.

2. תנאי חשוב לקיומו של הסכם השכירות הוא שהמשכיר הוא בעל הזכויות בנכס ורשאי להשכיר אותו. בדרך כלל השוכר נוטה להאמין שהאדם שמחזיק במפתחות לנכס והציג בפניו את הנכס הוא גם בעל הזכויות בו. בדיקת זכויותיו של המשכיר היא משימה מורכבת ודורשת מקצועיות. זכויותיו של המשכיר יכולות להיות מסוגים שונים – בעלות, חכירה, לעיתים רשומות בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל ולעיתים בחברות משכנות. יהיה יומרני לצפות משוכר שידע לבדוק את כל הנתונים הללו, לכן ההמלצה השנייה – במידה שהמשכיר מיוצג, פנו אל עורך דינו, הקשו בשאלות ובקשו צילום של החומר המצביע על זכויות המשכיר – נסח טאבו, אישור זכויות וכו'. זו אולי לא תעודת ביטוח אבל הסיכויים שתקבלו תשובה כנה גדולים.

3. לפעמים המשכיר הוא שוכר בעצמו ומציע לכם לשמש שוכרי משנה. ההמלצה השלישית, במצב כזה, חובה על השוכר לבקש העתק של הסכם השכירות הראשית ולוודא בתוכנו שהזכויות המוענקות בהסכם השכירות שלך עולות בקנה אחד עם הזכויות המוקנות לשוכר הראשי. קודם כל לוודא שיש הרשאה מפורשת בהסכם השכירות הראשית להשכיר את הנכס כולו או חלקו בשכירות משנה. אם אין הרשאה כזאת – תיזהרו ממלכודת! סוגיות חשובות נוספות הן תקופת השכירות, מטרת השכירות, כמות הנפשות ועוד.. במידה שאתם שוכרים רק חלק מהמושכר כולו, כדאי לוודא שהשוכר הראשי שילם את מלוא דמי השכירות למשכיר לפני ששילמתם לו את חלקכם. אם השוכר הראשי יפר את ההתחייבות למשכיר ולא ישלם, זו עילה לביטול הסכם גם אם אתם עמדתם בתשלומים במלואם.

4. דבר נוסף שכדאי מאוד להיזהר ממנו – משכיר שזכויותיו הן זכויות דייר מוגן בנכס. שימו לב: זכויות דיירות מוגנת ברוב המקרים לא ניתנות להעברה או להשכרת משנה והן עילה לפינוי דייר מוגן. ההמלצה הרביעית – אל תשכרו דירה כזאת, חפשו דירה אחרת.

זיהוי הנכס

1. כעת, כדאי לוודא את פרטי המושכר. בדרך כלל הניירת שהוצגה תכיל נתונים שאי אפשר ללמוד מהם על כתובתו של הנכס. ההמלצה החמישית – בקשו צילום אחרון של חשבון ארנונה ועיינו בו בתשומת לב – תמצאו שם פרטי גוש וחלקה וכתובת הנכס בדיוק כמו שמופיעים ברישומי העירייה.

הסכם השכירות

ההמלצה השישית – קראו בעיון את הסכם השכירות. ההסכם מכיל פרטים רבים מהותיים ולפעמים קשה להתמצא במסמך ארוך ומייגע. להקלה בהתמצאות, שימו לב לרשימת נושאים שכדאי לבדוק את תוכנם בהסכם. חשוב להדגיש שזו לא רשימה סגורה וייתכנו פרטים נוספים מהותיים:

• תקופת השכירות – לוודא שתואמת למוסכם

• במידה שהוסכם על תקופת אופציה – לוודא תקופת האופציה ושינוי בתנאים במידה שיש.

• דמי השכירות – לוודא שתואם את מה שהוסכם. חשוב מאוד לשים לב אם מופיעה הוראה על הצמדה למדד או הוספת מע"מ. כמו כן כדאי לבדוק אם יש הוראה על העלאה צפויה בדמי השכירות בתום תקופה – לדוגמא, הסכם שכירות לתקופה של שלוש שנים ובכל שנה יעלו דמי השכירות ב 5%.

• מטרת השכירות – לוודא שתואם את המטרה שסוכמה בין הצדדים. חשוב במיוחד, לדוגמא, אם השוכר מתכנן להשתמש במושכר גם למגורים וגם למשרד, הכרחי שפרט כזה יהיה מוסכם על הצדדים.

• הגדרת מיהם המורשים לעשות שימוש בנכס.

• תחומי אחריות המשכיר והשוכר – על מי חלה חובת תיקון ליקויים במושכר ובתוך כמה זמן.

• פיצוי למשכיר במקרה של איחור בתשלום דמי השכירות.

• בטוחות שנמסרו לידי המשכיר – צ'ק לביטחון, ערבים, צ'ק בנקאי. כל אלו מקובל שיהיו בסכום סביר ביחס לדמי השכירות המשולמים (נהוג לדרוש בטוחה בגובה 3 חודשי שכירות) וביחס לרמתו של הנכס המושכר – כלומר, ככל שהנכס מכיל פריטים ומכשירים יקרי ערך וככל שהנזקים שעלולים להיגרם הם חמורים יותר, כך יידרש ערבון גבוה יותר.

• תשלומים נוספים שחלים על המשכיר – נהוג שהושכר משלם ארנונה, דמי ועד בית, הוצאות חשמל ותקשורת. הוצאות חריגות הקשורות בשיפוץ הנכס או בשיפוץ חלקים ציבוריים יחולו וישולמו ע"י המשכיר.

והכי חשוב – שיהיה בהצלחה..

משרד עו"ד ענבל מנור – מתמחה בתחום הנדל"ן. בין השירותים בהם מתמחה המשרד – ייעוץ וליווי בהליכי שכירות, קניה ומכירה של דירות, מגרשים ונכסים; ייעוץ וליווי ללקוחות פרטיים המעוניינים להצטרף לקבוצות רכישה; ייעוץ וליווי לקבוצות דיירים וחברות מסחריות בתהליכי תמ"א 38 ובתהליכי פינוי-בינוי; ייעוץ וליווי ליזמים ולחברות מסחריות בבניית קבוצות רוכשים ובפרויקטים ועוד.

פרויקט מחיר למשתכן של משרד האוצר ומשרד הבינוי והשיכון מסעיר בשנתיים האחרונות את צעירי מדינתנו הקטנטונת וקשת הנדל"ן.

כמו בכל דבר חדש, ההתחלות קשות והזמן מרפא פגמים ומעדכן תקוות וציפיות. לאחרונה סערו הרוחות שוב כאשר עלו בתקשורת מספר תלונות של זוכים/ רוכשים בפרויקטים של מחיר למשתכן. להלן מקצתן:

• כ- 40% דירות 6 חדרים במחיר 2.2 מ' – גדולת ויקרות מידי.

• כ- 20% דירות עד 3 חדרים – קטנות מידי.

• רק כ- 30% דירות 4 חד' וכ- 10% דירות 5 חד'.

• תכנון לקוי: חצי חדר בתוך הסלון, אין חלון במטבח, אין חלון בשירותים, דירות כלואות, אין כיווני אוויר.

ניתן לראות שלמעלה ממחצית הפרויקט מתוכננות דירות שאינן אטרקטיביות לאוכלוסייה המיועדת לפרויקט – זוגות צעירים בתחילת דרכם ומשפחות. ממידע שפורסם בתקשורת, באחד הפרויקטים 800 זוכים ויתרו על זכייתם, לא ברור מאילו טעמים!

1. באחד הפרויקטים זעמו הזוכים על ה"ליקויים" הללו שהתגלו בשלב התכנון ובטרם נדרשו לחתום על הסכם מחייב. הזוכים התאגדו, הגישו התנגדות לוועדה, בטענה שאישור התוכניות ירוקן את הזכייה מתוכן, אולם נדחו.

הנימוקים להחלטת הוועדה – זכותו של היזם, בשלב זה, להגיש כל תוכנית שימצא לנכון. היזם חייב להרוויח על מנת שהפרויקט יצא לדרך.

טרם נחתם הסכם בין הקבלן לבין המשתכן.

הזוכים בהגרלה בשלב זה טרם בחרו את דירותיהם.

יש להבדיל ליקויים אלה מליקויים שמתגלים בשלב הבניה לאחר חתימת ההסכם עם המשתכנים, סטייה שאינה סבירה מהמפרט שצורף להסכם הרכישה – הללו בהחלט ברי תביעה.

2. מעמדם של הזוכים חלש מבחינה משפטית כלפי היזם. היזם חייב לעמוד בדרישות המכרז שחתם עם משרד השיכון בתוכנית מחיר למשתכן וככל שהוא עומד בתנאים אלה המשתכנים אינם יכולים לתקוף את החלטותיו.

3. מאידך גיסא התסכול של הזוגות הצעירים שהצליחו לזכות בפרויקט מחיר למשתכן ברור ומובן. אליה וקוץ בה. המדינה העניקה להם הטבה יקרת ערך אך מלאה בפגמים. הם לא רוצים לבלוע ולא להקיא.

4. ברור שהפתרון מצוי בידי משרד השיכון. פרויקט מחיר למשתכן יצא לדרך מבלי שניתן יהיה לצפות את מכלול הבעיות שעלולות לצוץ וכעת צריך לתקן את הוראות מכרזי הקבלנים על מנת למנוע תקלות כאלה.

5. משרד השיכון התקשר עם חברה בשם י.ת.ב. על מנת לפקח על התהליך ובייחוד עמידת היזמים בדרישות המכרז, אולם חברה זו אינה ערוכה לטפל בתלונות זוכי המכרז. ייתכן שמן הראוי שיינתן מענה אף לצורך זה.

6. על אף כל הדברים, לגישתו של משרד השיכון והבינוי, הפרויקט הוא גאוות המשרד. התלונות לשיטתו בשוליים. הזוגות הצעירים מצליחים לרכוש דירה בהנחה של מאות אלפי שקלים ממחיר השוק. בחלק מהמקרים בהם התגלו ליקויים בשלב התכנון, פנה משרד השיכון ליזם והצליח להביא לשינוי.

פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי הם חזון נפרץ בימינו. בעלי דירות, כמעט בכל בניין במדינת ישראל, שנבנה לפני שנת 1980, נמצאים בשלב כזה או אחר של תמ"א 38. חלקם נהנים מדירה גדולה יותר בבניין משופץ או אפילו חדש, חלקם טובעים באבק ופיגומים, חלקם מצויים בשלב המתנה שנראה כמעט אינסופי, חלקם שוקדים על הסכמים או בחירת יזם וחלקם פשוט מפנטזים שיוכלו להשיג הסכמת חבריהם לבניין או שיימצא הדייר הצעיר שירצה לדחוף את העגלה הכבדה והמסורבלת הזאת קדימה.

כולם, אבל כולם, שוקלים את האפשרות הזאת. ההליך מעורר בקרב רבים חששות כבדים שנובעים מסיבות רבות ומגוונות. מרביתם חוששים מהסיכונים או אי השתלמות כלכלית, משרלטנים, מקבלנים פושטי רגל ולמען האמת בכל הללו יש מידה של צדק. ככל שמתרבים הפרויקטים שנחתמים כך צצות הבעיות האופייניות ולשם כך מתגייס המחוקק לעשות סדר בבלגן ולפתור את חלקן בדרך של חקיקה מחייבת.

בחודש אפריל 2017 נחקק חוק המארגנים הוא חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), שעוסק אך ורק באותם יזמים אופורטוניסטים שפונים אל דיירי הבניין, מבקשים מהם לחתום על הסכם non shop, המחייב אותם לא לנהל מו"מ במקביל עם יזמים אחרים לעיתים מנצל לרעה את הכח שניתן לו בידי הדיירים.

החוק הטיל מספר חובות על אותו גורם מארגן המסייעים בעיקר לדיירי הבניין להבנת ההליך, לקבלת אינפורמציה ברורה, לשקיפות, מניעת הסכמי מגירה וכיו"ב. להלן סקירה תמציתית של הוראות החוק החדש:

1. המארגן חייב בחובת כינוס הדיירים והצגת עקרונות ההצעה בדגש על 7 נושאים מחויבים:

   • הסברת עיקרי ההסכם

   • הצגת היזם מטעמו הוא פועל

   • דיווח על שכר טרחתו של המארגן בפרויקט

   • המארגן חייב להציג לדיירים עניין אישי בפרויקט באם יש כזה

   • המארגן חייב לעדכן את הדיירים הוא פועל מטעם אחד מבעלי הדירות

   • החוק מחייב את המארגן להציע תרגום ההסכם לאנגלית/ רוסית/ ערבית

   • המארגן חייב להציג בפני הדיירים את הגופים הממשלתיים שניתן לפנות אליהם לקבלת מידע

2. כינוס כחוק מחייב את המארגן להודיע לפחות 7 ימים מראש, הודעה לדיירים יש לתלות במקום הולט וחשוף לעיני כולם. בכינוס יהיו נוכחים לפחות 40% מדיירי הבניין, ולא המניין יחשב לא חוקי.

3. החוק נותן הנחיות לגבי צורתו ותוכנו של הסכם התמ"א עם הדיירים – עם שימת דגש על חובת הנאמנות של המארגן כלפי הדיירים.

4. החוק קובע הגבלת התקופה להחתמת דיירים על מנת להשיג רוב הכרחי לצאת לדרך ולהגשת בקשה להיתר לוועדה המקומית לתכנון ובניה.

5. החוק מחייב את המארגן לעדכן את הדיירים בתום כל שלב.

6. הסכם שפקע כתוצאה מאי עמידה במועדים שנקבעו בחוק לא יזכה את המארגן בפיצוי כלשהו.

7. המארגן חייב בחובת נאמנות הגינות כלפי הדיירים. בנוסף חייב במיומנות וזהירות. דגש על כך שהחוק חוזר מספר פעמים בתוך 21 סעיפים בלבד על החובות האלה שחייב המארגן כלפי הדיירים ולא כלפי היזם!!

8. החוק קבע כי ניתן יהיה לסטות מהוראות החוק אך ורק לטובת בעל דירה.